中华人民共和国国家发展和改革委员会 价格监测中心

为了解深圳房地产市场情况，研判其后期价格走势，深圳市价格认定与监测中心对房地产价格监测点进行了调查巡视。从成交量看，2023年深圳住宅全年总成交量64389套，同比增加14.7%；从价格看，新建住宅全年成交均价59554元/㎡，同比下跌11.4%，二手住宅全年成交均价63386元/㎡，同比下跌15.4%。

一、成交量情况

随着调控政策持续性“松绑”，2023年深圳楼市走出低谷，呈现复苏。一二手住宅全年总计成交64389套，同比增加14.7%，结束了“两连跌”态势，但与2020年14万套相比，成交量尚不足高峰时的一半。

（一）二手住宅全年成交量同比增加超5成

2023年深圳二手住宅成交量32768套，同比增加51%。从月度成交情况来看，成交量呈“先升后降再升”的N形走势。2023年3月深圳二手房市场因需求集中释放出现一波成交小高峰，达到3949套，随后成交量持续走低，从9月开始，过户量便呈现逐月走高态势，并在12月出现成交小高峰。

调查巡视中，房地产中介表示，深圳二手房年末出现“翘尾”行情，主要原因在于去年深圳出台了多项重磅政策，有力支撑了楼市的发展。深圳参考价松绑、认房不认贷、二套房首付降至四成及取消750万豪宅线等政策，激活改善需求，带动“刚需、刚改、学位、大改、豪改”5种不同自住需求的轮动交易，有效促进了二手楼市回暖行情的出现。但同时，从长周期来看，深圳二手房成交量仍不够理想，月成交量距离业内所称的5000套“荣枯线”还存在一定差距。

（二）新建住宅全年成交量同比减少近1成

受经济大环境影响，新房市场观望情绪较浓，2023年深圳新建住宅成交量31621套，同比减少8.2%，这也是近5年来新房成交量的最低点。据监测点介绍，按照过去一年平均成交量计算，深圳新房住宅去化时间已达到19.3个月，去化时间为十年来新高。

（三）二手住宅市场成交量超过新建住宅

从一二手住宅成交量占比来看，2023年深圳二手住宅市场份额明显回升，超过新房市场，重回市场主导地位。据中介人员反映，一二手比例调整的主要原因是因为存在区域性供需失衡，新建住宅多位于偏远地带，吸引力相对核心地带弱，且居民担心新房烂尾或出现质量问题，所见即所得的二手房购房比重有所回升。

二、价格情况

2023年新建住宅及二手住宅的价格同比均回落超1成。其中新建住宅全年成交均价59554元/㎡，较上年（同时为近5年高点）67252元/㎡，下跌11.4%。二手住宅全年成交均价63386元/㎡，较上年下跌15.4%，较近5年高点84988元/㎡（2021年），下跌25.4%。

中介人员表示，2023年多地二手房挂牌量较以往出现明显上升，由于成交周期上升，房屋流通速度下降，不少业主采取了“以价换量”策略，市场分化进一步加剧，在供应量加大的压力之下，二手房市场价格整体呈现下滑趋势。

三、后期预测

深圳当前楼市虽适度回温，但复苏效果不明显，楼市低预期、低成交的基本面没有改变。同时深圳也存在土地总量有限、人口持续增长、自有红本率全国最低、保障房供应不断加大、经济和社会发展稳健强劲等情况，给后续深圳楼市的健康发展提供支撑。预计，在政策红利不断释放的情况下，经历了3年低潮徘徊的深圳楼市，将在2024年波动筑底，随着商品房和保障房双轨制不断推进，深圳楼市总体将稳健运行。